Mục lục
Như phần trước tôi đã trình bày 4 vấn đề , so sánh chung cư, nghỉ dưỡng và đất nền. Hôm nay tôi sẽ phân tích thêm những yếu tố quan trọng khác quyết định sự giàu nghèo của bạn.
5/ Vị trí địa lí.
Việc chọn vị trí địa lí là một bộ môn khoa học mà bạn phải tìm hiểu rất sâu và mang tính chuyên nghiệp. Gà vịt thì chúng sẽ nói đất Hà nội ngon hơn Thái nguyên, Việt trì, Lào cai……Phú quốc ngon hơn ……xxx yyyy. Nếu chỉ nghĩ đc vậy thì đó chỉ là cách nghĩ của đám đông . bạn muốn giàu phải là kẻ tạo ra sự khác biệt lớn. Ví dụ Hà nội khu An khánh HDG Hay CEO quốc oai cách Mĩ đỉnh 7-14km lại ko ngon bằng tỉnh lẻ như Thái nguyên ,Việt trì… Nhưng nó ngay trung tâm đông đúc .
Thái Nguyên 40-80 tr. Nam Định đất gần trung tâm 60-100tr . An Khánh HDG 10 năm nay vẫn bỏ hoang thì tỉnh lẻ nó lại phủ kín dân xây và ở ,hàng quán kinh doanh đông nghịt giá đất tăng mạnh và bền. Còn An Khánh toàn đầu cơ bỏ hoang nên ko tăng đc giá.
Hay câu chuyện đất Phú quốc 50 năm xây codotel nó như chung cư nhưng phải cam kết trả khách thuê lại 10% mỗi năm thì lại ko ngon bằng đất nền tỉnh lẻ.
6/ Giá vốn.
Nhiều dn nhìn tồn kho thì to nhưng ôm đúng đỉnh như một dn ở bình dương 5000 tỷ tồn kho giá đỉnh 2011 27 tr/ m2. Treo 9 năm nay ko ra đc. Ra là lỗ nặng.
Nhiều công ty như QCG tất cả lãi bank 10 năm vay nhiều nghìn tỷ nhưng họ vốn hóa lãi vay vào tồn kho. Nên chi phí giá vốn cao. Ln nếu bán sẽ ít.. Đầu tư bds giàu sang hay ko phải có giá vốn rẻ. Tỉnh lẻ A7 chọn là vì giá vốn 1.7 tr bán 10-15tr. Khu sắp khởi công 55ha giá vốn 3.6tr dự bán 20-30tr và đất vẫn đang tăng mạnh. Còn như FLC đấu giá chỉ 6ha đất đại mỗ 800 tỷ giá vốn cao quá ko nuốt đc sau phải bỏ.
7/ Địa lợi .
BDS phải chú trọng nhất cận thị , nhị cận giang, tam cận lộ. Tức là đất gần khu đông dân cư, kinh doanh tốt, view sông hồ sẽ VIP. Cận đường to tiện giao thông sẽ ngon dễ bán.
Như CCL dự án xa trung tâm thiếu cận thị, heo hút……nên bán mãi chẳng đc.. An khánh HDG ko cận lộ mà bó kín như bán đảo ko kết nối hạ tầng nên 10 năm nay vẫn bỏ hoang ít kẻ đi vào .
8/ Tồn kho
Nhiều dn sắp khởi công dự án lớn như VEF hay L14 thì tồn kho chưa cao nên nhiều người ko nhìn ra hết độ khủng. Nhiều dn tồn kho to nhưng nếu tồn lâu bị vốn hóa lãi vay hoặc ôm đúng đỉnh chu kì trước thì ko ngon.
9/ Kẹp chu kì trước.
Chu kì trước toàn dân đầu cơ ở đó kẹp nhiều, đô thị bỏ hoang dạng đô thị ma khi lên giá họ sẽ sút nên giá sẽ khó tăng. Những khu có tốc độ phủ lấp cao. Dân về ở, mở nhà hàng, cafe…văn phòng….các dịch vụ khác đông vui nhộn nhịp thì nó sẽ bị lock hàng giá sẽ tăng mạnh và bền. Còn nếu chỉ đầu cơ ôm với nhau canh sút nó chả khác gì cổ phiếu đầu cơ toàn gà vịt volum to nặng mông. Rất khó tăng.
Chọn cổ để giàu sang bạn cần phải sâu như thế!