Khái niệm chênh lệch địa tô. Phải hiểu điều này các ae mới tìm đc kho báu.

Trong đầu tư bds các nhà đầu tư ko chuyên họ chỉ nhìn đc công ty A có dự án khủng, tổng đầu tư rất lớn tiền, diện tích nhiều hecta …. là cổ phiếu ngon., nhưng họ ko phân biệt đc khái niệm chênh địa tô nên họ sẽ dễ dẫn đến thua lỗ hoặc bỏ qua các cơ hội giàu có khủng nhất trong đời. Hôm nay A7 giải thích khái niệm này. .

1/ Dự án Lộc an D2D đền bù đất ruộng bán đất đô thị có chênh địa tô lớn từ ruộng lên đô thị nên ln tốt. Nhưng khu thống nhất thì đền bù nhà phố sổ đỏ của dân theo sát giá thị trường rồi bán lại cũng đất phố sổ đỏ y hệt vậy nên ko có chênh lệch địa tô.

2/ Công ty con của đất xanh  DXG đấu giá đất công 3000 tỷ ở long thành nộp luôn 3000 tỷ đc 92ha. Giá cũng gần sát thị trường chênh địa tô nhỏ, họ chỉ kì vọng giá sau này sẽ tăng tiếp. NTL đấu núi hạm cũng tương tự, nếu trúng phải nộp luôn vài nghìn tỷ sát giá thị trường. IJC mua dự án của công ty mẹ becamex giá thị trường ở đỉnh 2011 thì cũng ko có chênh lệch địa tô thậm chí ngồi đỉnh kẹp cả chục năm bán khó có lợi nhuận. – – IDJ  mua đất giá thị trường theo đấu gía tài sản công ,  sau đó huy động nhiều vốn khủng để xây chồng tầng bán codotel với cam kết trả 12% trong 5 năm nhắm huy động trước vốn , IDJ cũng ko có chênh lệch địa tô. Xưa kia VIC giàu lên đc vì mua được cp hóa các công ty đất vàng giá rẻ thì chênh địa tô so giá thị trường cực khủng . Nếu VIC cứ mua giá thị trường rồi xây lên bán giá thị trường thì ko có hôm nay.

zl

3/ Chênh địa tô lớn thì đầu tư vốn nhỏ, dễ lãi khủng khiếp, đây mới là mỏ vàng trong bds. Trong trường hợp DXG trúng Long thành 3000 tỷ , họ thế chấp luôn vay bank nộp 3000 tỷ cho nhà nước. Mỗi năm DXG sẽ phải nuôi  bank 300-360 tỷ lãi bank nữa. Nếu sau 5-7năm chi phí sẽ đội lên khoảng 4600 -5500 tỷ là chỉ riêng tiền đất không chưa có hạ tầng hay xây thô gì.

Còn Như L14 chỉ bỏ 400-500 tỷ có thể bán đc rồi. Đấy là lợi thế ko dễ dn nào có đc.
Các ae đếm cua ko hiểu điều này đếm sẽ sai như SJC. Vì SJC cũng mẫu cổ bds ko có tý chênh địa tô nào vì bản chất ko có đất, chỉ tìm bọn có đất xin bỏ vốn đứng ra xây thuê ăn chia, dùng nhiều vốn vay giống như siêu magin gỡ gạc tiền lẻ.. Nên gặp rủi ro bán chậm là chết ngay còn L14 bán chậm như khu đất nghĩa trang lại ngon hơn nhiều lần bán nhanh, vì bán chậm ủ lâu đất lại x4x8 lần giá.

Còn như SJC dự án dùng quá nhiều vốn, chỉ bán chậm hoặc ko thu đc tiền theo tiến độ , chết dòng tiền là bank thu dự án chết ngay .STL trc đây cũng tương tự ,dự án cả chục nghìn tỷ nhưng chết nhanh..

Một dự án bds thật sự ngon chỉ khi dự án đó có chênh địa tô khủng, đầu tư ít vốn, chính vì điều này nhiều doanh nghiệp dự án tổng đầu tư khủng cả chục nghìn tỷ xây chung cư, xây codotel cao tầng  ko hiệu quả bằng vài chục tỷ của bọn ôm đất ngon như L14.

Thích
Thích Ok Haha Ngạc nhiên 🙁 Angry
152
 Tham gia room